COVID-19/Coronavirus : Relations propriétaires-locataires en période de pandémie

Face à la situation pandémique actuelle, des mesures ont été prises au Québec pour tenter d’endiguer la propagation du virus. Ces mesures sanitaires affectent notamment le domaine du droit et de la justice en matière de logement. Paiement de loyer, visites de logement, audiences à la Régie du logement, expulsion, autant de sujets qui préoccupent locataires et propriétaires en cette période d’incertitude et sur lesquels nous allons faire le point.

PAIEMENT DU LOYER ET EXPULSION

Parmi les mesures exceptionnelles prises par le gouvernement dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire déclaré le 13 mars 2020, l’Arrêté 2020-005 de la ministre de la santé et des services sociaux en date du 17 mars suspend toute décision d’un tribunal ou de la Régie relative à une reprise de logement, éviction ou expulsion d’un locataire. L’arrêté prévoit toutefois deux exceptions : 1. si le logement a déjà fait l’objet d’une relocation avant le 17 mars 2020 et que la suspension décrétée empêche le nouveau locataire de prendre possession des lieux ; 2. s’il existe des circonstances exceptionnelles, le tribunal ou la Régie pourront déroger à la suspension.

A moins d’un accord avec le propriétaire ou d’une clause spécifique dans le contrat de bail, le loyer continue d’être dû chaque mois comme c’était le cas avant la pandémie de coronavirus. Le locataire ne court en principe pas le risque d’être évincé pendant la durée de l’état d’urgence mais pourrait s’exposer par la suite à des poursuites en réclamation de loyers impayés voire même en résiliation de bail.

VISITES DE LOGEMENT

Les visites de logement n’ont pas fait l’objet de suspension dans les arrêtés ministériels du mois de mars pris par la ministre de la santé et des services sociaux. Sur son site internet, en date du 24 mars, la Régie du logement indique que les autorités sanitaires recommandent la suspension des visites jusqu’au 13 avril sans toutefois les proscrire. Par ailleurs, le 19 mars, le gouvernement du Québec a mis en ligne une liste de « mesures de précautions à prendre lors des visites de logements » , préconisant de :

« En premier lieu : reporter les visites des logements dont les locataires sont en isolement en raison de symptômes grippaux ou d'un retour de voyage.

Avant la visite :

• partager toute information pertinente sur les logements afin de s'assurer de l'intérêt des visiteurs;
• vérifier que les visiteurs n'ont pas voyagé dans les 14 derniers jours et qu'ils ne ressentent aucun symptôme grippal;
• demander aux visiteurs qu'ils se lavent les mains avant d'entrer dans les logements;
• Pendant la visite :
• limiter le nombre de personnes, préférablement à un seul visiteur à la fois;
• restreindre la durée de la visite à l'essentiel;
• demander à toutes les personnes présentes de se tenir à une distance d'au moins un à deux mètres;
• demander aux visiteurs de ne rien toucher dans les logements;

Après chaque visite : désinfecter les poignées de toutes les portes des logements. »

Notons toutefois que ces recommandations ne prennent pas en compte les populations à risque face au virus COVID-19, en particulier les personnes âgées, les personnes souffrant de troubles respiratoires chroniques ou encore les personnes ayant une faible réponse immunitaire. Face à ce problème, les visites virtuelles constituent une alternative sécuritaire pour les propriétaires et locataires afin d’éviter toute exposition et contamination des lieux et des personnes.

SERVICES EN LIGNE ET A DISTANCE

Depuis le 14 mars 2020, la Régie du logement reçoit les nouvelles demandes exclusivement à travers de son site web, et ce, tant que perdurera l’état d’urgence. Il est également possible de consulter l’état d’un dossier en cours ou de transmettre des documents par voie électronique. Son service de conciliation continue par ailleurs de fonctionner durant cette période afin de permettre la recherche de solutions non contentieuses.

AUDIENCES

Les audiences de la Régie du logement ont été suspendues à compter du 15 mars 2020, à l’exception des audiences « relatives aux matières soulevant un risque pour la santé ou la sécurité d'une personne et celles concernant l'émission d'une ordonnance d'accès au logement ». Dans ces cas exceptionnels, les audiences se tiendront à huis clos (sans public) et le recours à des moyens technologiques sera privilégié. Le 21 mars, la ministre des Affaires municipales et de l'Habitation a annoncé que ces mesures resteront en vigueur jusqu’à la fin de l’état d’urgence.

La situation étant en constante évolution, il est possible que les mesures présentées soient modifiées ou que de nouvelles mesures soient adoptées au cours des prochaines semaines. Nous vous invitons à rester informés des changements à venir en consultant régulièrement cette page ainsi que le site de la Régie du logement.

Cet article ne constitue pas un avis juridique. L’équipe de MTLex, boutique juridique est à votre écoute durant cette période complexe et reste à votre disposition pour répondre à vos questions. Nous vous invitons à nous contacter ici afin de nous soumettre toute situation particulière