VICES CACHÉS ET RECOURS EN JUSTICE

Auteur: Elsa Rizkallah, avocate

Actualisé le 15 juin 2020

Vous avez acheté une maison et après quelque temps des fissures sont apparues ou vous vous êtes rendu compte que la charpente était infestée de termites ou encore que votre terrain était contaminé ou inondable… il est fort probable qu’il s’agisse de vices cachés. Dans un article précédent, nous avons vu ce que sont les vices cachés, leur définition légale ainsi que l’étendue de la responsabilité du vendeur. Dans le présent article, nous allons passer en revue les éléments importants entourant le recours en justice pour vices cachés. L’assistance d’un avocat dès la découverte des vices est fortement recommandée afin d’effectuer les démarches appropriées dans les délais requis et ainsi protéger vos droits.

L’avis de dénonciation

La dénonciation au vendeur est une étape essentielle. En effet, il est nécessaire d’informer le vendeur de la découverte des vices, lui permettre de venir les constater et de les corriger. La dénonciation doit se faire par écrit et dans un délai raisonnable. Ce dernier s’apprécie en fonction des circonstances de chaque cas. L’absence de dénonciation ou une dénonciation tardive pourrait affecter un éventuel recours en justice. Afin de préserver ses droits, il est donc recommandé d’agir le plus tôt possible.

La négociation ou la médiation

Avant de se lancer dans un recours en justice, il pourrait être avisé de se tourner vers la négociation ou la médiation. La négociation peut, bien entendu, se faire directement entre l’acheteur et le vendeur. Cependant, l’intervention de tiers intermédiaires peut s’avérer nécessaire, notamment lorsque la communication est interrompue ou lorsque les parties n’arrivent pas à s’entendre.

Le délai pour agir devant les tribunaux

En cas de vices cachés, le délai pour intenter un recours en justice est le délai général de prescription de 3 ans prévu par l’article 2925 Code civil du Québec à partir de la découverte du vice. Il est recommandé de faire vérifier par un avocat si un recours peut encore être intenté même si le délai initial de 3 ans semble a priori dépassé, car certaines circonstances peuvent avoir suspendu ce délai.

Le recours

La négociation n’a pas abouti et le vendeur ne s’estime pas responsable, vous n’avez alors pas d’autre choix que d’entreprendre un recours en justice. Le recours judiciaire peut s’entreprendre à l’encontre du vendeur immédiat, mais pas uniquement. Dans certains cas, il pourra être utile et nécessaire d’impliquer d’autres personnes, par exemple l’inspecteur pré-achat ou encore les vendeurs antérieurs. Le vendeur poursuivi pourrait lui-même se retourner contre son propre vendeur si le vice existait déjà au moment de son propre achat. Il sera alors possible de remonter la chaîne des vendeurs, et ce, tant que le vice existait au moment de la vente.

En raison de la nature même des vices cachés, le recours à une expertise sera nécessaire afin de découvrir l’étendue du vice et des dommages engendrés, attribuer les responsabilités correspondantes et évaluer le montant des réparations requises afin de corriger ce vice.

Les issues possibles d’un recours judiciaire

Si l’existence de vices cachés est avérée, l’acheteur pourrait prétendre :

• à une diminution du prix d’achat ;
• au remboursement des travaux effectués pour corriger le vice ;
• à l’annulation de la vente ;
• à des dommages et intérêts dans certaines circonstances.

En matière de vices cachés, les frais peuvent augmenter rapidement, pour cela, nous recommandons toujours d'analyser les possibilités d'un règlement à l'amiable si ce dernier est possible.

Cet article ne constitue pas un avis juridique. L’équipe de MTLex est à votre écoute durant cette période complexe et reste à votre disposition pour répondre à vos questions. Nous vous invitons à nous contacter afin de nous soumettre toute situation particulière et il nous fera plaisir de vous répondre.