LA RÉALITÉ DES BAUX COMMERCIAUX

Auteur: Elsa Rizkallah, avocate

Actualisé le 23 avril 2020

À l'ère de la pandémie qui occupe le monde entier présentement et à laquelle on a attribué le nom de Covid-19 ou Coronavirus, la réalité des baux commerciaux est tout autant affectée que celle des baux résidentiels.

Bien que le Code civil du Québec prévoie les lignes directrices du bail commercial, il n'en demeure pas moins que ce dernier est et demeure la loi des parties.

En effet, un bail commercial est souvent, voire généralement, rédigé par écrit suite à des négociations entre le propriétaire et le locataire qu'il soit commerçant, professionnel ou autre. C'est donc un accord de volonté entre deux parties qui n'ont, pour la majorité, jamais prévu de clause quant à la survenue d’une pandémie!

Mais qu'advient-il si cette clause s'avère maintenant essentielle et nécessaire? Est-ce qu’une clause sur la force majeure ou le cas fortuit la remplace?

Pas nécessairement.

Il faut d’abord vérifier dans le contrat de bail l’existence et le contenu d’une clause de force majeure, en faveur de qui elle est rédigée et si elle prévoit ou non la suspension ou le report du paiement du loyer, ce qui est fort peu probable. Si le bail ne prévoit rien, il faut alors se tourner vers le Code civil du Québec qui prévoit que la force majeure peut dégager une partie de ses obligations si et seulement s’il s’agit d’un événement extérieur, imprévisible et irrésistible. Selon ce dernier critère, il ne faut pas seulement que les obligations soient rendues plus difficiles ou onéreuses, mais réellement impossibles à satisfaire. Il s’agit toutefois d’un examen au cas par cas, qui, en cas de conflit, dépendra de l’interprétation des tribunaux.

D'autres clauses peuvent aider à résoudre la situation et sont souvent incluses dans un contrat de bail commercial. En effet, certaines clauses permettent par exemple de renégocier le paiement du loyer en cas de changement de circonstances. Relire son bail s'avère donc être une source incontournable afin d’éviter des conflits entre locataire et propriétaire.

En attendant, voici en trois points quelques éléments de réflexion relatifs aux baux commerciaux et qui pourraient vous guider en ces temps de crise:

1. Demandez à différer le paiement du loyer: appelez le propriétaire et sollicitez un report de paiement d'un mois, expliquez votre situation! Il est possible que votre bail prévoie cette option, sinon tentez votre chance.

Les revenus ne couvrant pas les dépenses en temps de crise, il est légitime et compréhensible de demander un report d'un mois ou deux du paiement du loyer. Souvenez-vous, faites votre entente par écrit. N’oubliez pas que la situation est compliquée pour les deux parties. Souvent le propriétaire dépend du paiement du loyer afin de payer ses propres obligations, mais les parties peuvent toujours s'entendre soit sur un paiement différé soit sur un versement réduit afin de pallier momentanément aux difficultés engendrées par la situation.

2. Négociez une nouvelle clause: la clause covid-19 pourrait bien devenir une clause standard des baux commerciaux dans les années à venir prévoyant le cas de pandémie mondiale pour instaurer plus de certitudes dans le futur. Soyez prévoyant! Si vous hésitez sur le contenu, consultez votre conseiller juridique. Nous sommes là pour vous.

3. Pensez-y à deux fois avant d'intenter un recours en justice: les tribunaux ont annoncé qu'ils ne traiteraient actuellement que des demandes urgentes. Au lieu donc de se lancer dans un recours en justice qui tardera à aboutir, tentez un règlement à l'amiable. Il s'agit d'une situation passagère qui, souhaitons-le, ne durera pas indéfiniment, pensez donc à long terme et gardez de bonnes relations avec votre partenaire commercial du mieux possible.

Cet article ne constitue pas un avis juridique. L’équipe de MTLex est à votre écoute durant cette période complexe et reste à votre disposition pour répondre à vos questions. Nous vous invitons à nous contacter afin de nous soumettre toute situation particulière avec plaisir.