ACHAT D’IMMEUBLE ET VICES CACHES

Auteur: Elsa Rizkallah, avocate

Actualisé le 28 mai 2020

Qu’il s’agisse de réaliser le projet d’une vie ou d’investir son argent dans l’immobilier, acheter une maison est une décision importante et non sans conséquences. Un élément essentiel à prendre en considération lors de cet achat est bien évidemment le vice caché. Infestation, infiltration d’eau, moisissures, malfaçons peuvent constituer des vices cachés qui ne sont pas à prendre à la légère et qui peuvent vite devenir la source de nombreux tourments.

Cet article traite de manière générale les critères énoncés par la loi. Notons cependant que le sujet des vices cachés a amplement été traité par les tribunaux qui en ont défini les contours. Il est donc recommandé de consulter un avocat afin d’obtenir une opinion juridique complète et personnalisée.

LES CRITÈRES

Les vices cachés sont des défauts importants qui affectent un bien, en l’occurrence ici un immeuble. Comme l’indique le Code civil du Québec à l’article 1726, les vices cachés sont des vices qui rendent le bien « impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. ».

Résumons les critères :

• Le vice doit être suffisamment grave. Comme le prévoit la loi, une certaine gravité doit affecter l’immeuble à tel point que le bien est alors rendu inutilisable ou que son utilité soit diminuée significativement;
• Le vice doit être antérieur à la vente. L’existence même du vice doit être contemporaine à la vente;
• Le vice doit être inconnu de l’acheteur. Le vendeur a l’obligation au moment de la vente d’informer l’acheteur de l’historique et de l’état de l’immeuble incluant tout vice connu. Pour cela le vendeur remplit au meilleur de sa connaissance un document appelé « Déclaration du vendeur ». Dans le cas où des vices sont déclarés, ces derniers perdent alors leur qualité de vice caché et ne pourront pas en principe faire l’objet d’un recours contre le vendeur. L’acheteur peut également avoir été informé de l’existence du vice de toute autre manière;
• Le vice doit être invisible pour un acheteur diligent et prudent. Le vice ne doit pas être apparent. Si le vice était visible, c’est qu’il n’était donc pas caché !

L’OBLIGATION DU VENDEUR

Le vendeur a l’obligation de garantir que le bien est exempt de vices cachés, et ce, même s’il n’en avait pas connaissance au moment de la vente. Il s’agit d’une obligation légale de qualité.

Attention toutefois aux termes du contrat si la vente est réalisée par un acheteur non professionnel. En effet, acheter un bien « à ses risques et périls » implique que l’acheteur accepte le bien dans l’état où il se trouve et perd son droit de recours en cas de vices cachés.

En cas de vente par un vendeur professionnel, la loi prévoit une présomption quant à la connaissance du vice caché. Le vendeur peut toutefois démontrer qu’il ne le savait pas et éviter une poursuite en dommages et intérêts.

L’INSPECTION PREACHAT

L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (QACIQ) recommande le recours à une inspection avant l’achat d’un immeuble. Toutefois, l'inspection reste un exercice d’observation visuelle. L’inspecteur -tout comme l’acheteur- doit repérer les indices d’un éventuel vice caché, et rédiger un rapport qu’il présentera à l’acheteur pour lui permettre de prendre une décision mieux éclairée : soit procéder à des expertises plus approfondies, soit aller de l’avant avec l’achat, ou encore se retirer complétement.

CONCLUSION

L’achat d’un immeuble peut amener de mauvaises surprises pour l’acheteur et d’importantes responsabilités pour le vendeur en cas de vices cachés qui affectent gravement l’immeuble. Le vendeur, même de bonne foi, qui ne connaissait pas l’existence des vices cachés, est responsable envers l’acheteur. Il est recommandé de se faire assister par un inspecteur lors de l’observation de l’immeuble avant l’achat et de ne négliger aucun indice qui pourrait laisser penser à l’existence de vices cachés. Un acheteur averti, prudent et diligent pourra ainsi procéder à un achat éclairé et éviter les désagréments ainsi que les coûts liés à la découverte de vices cachés.

Cet article ne constitue pas un avis juridique. L’équipe de MTLex est à votre écoute durant cette période complexe et reste à votre disposition pour répondre à vos questions. Nous vous invitons à nous contacter afin de nous soumettre toute situation particulière et il nous fera plaisir de vous répondre.